В прошлом номере «Банк.NOTE» мы рассказывали о том, как в Бресте состоялась церемония закладки Капсулы Времени – послания потомкам от работников Брестской областной дирекции ОАО «Белгазпромбанк». Мероприятие было приурочено к строительству нового современного и технологичного здания в районе ул. Московской, 176, где будет расположена Брестская областная дирекция Белгазпромбанка. Сегодня мы узнаем у руководителя дирекции Натальи Арцимени и заместителя начальника управления делами Белгазпромбанка Алексея Кохановского о том, как проходит строительство.
– Наталья Михайловна и Алексей Александрович, расскажите о причинах строительства нового офисного здания для Брестской областной дирекции.
А.K. – Несмотря на то, что Брестская областная дирекция располагается в собственном здании, вопрос о строительстве нового офиса стал подниматься давно. Прежде всего причиной этому являлось то, что нынешнее здание областной дирекции не в полной мере соответствует предъявляемым к нему требованиям. Все дело в том, что в свое время банк получил его в отступное и впоследствии реконструировал из здания торгового назначения в банковское. Однако полностью приспособить его под банковский офис не удалось, прежде всего из-за неудачной планировки, которая даже после реконструкции получилась компромиссной ввиду изначального предназначения здания. Это стало понятно практически сразу после окончания реконструкции в 2008 году.
Н.А. – Несоответствие требованиям банковского офиса – это один нюанс, но и недостаточно комфортные условия для персонала в нашем старом здании присутствуют и их сложно устранить. Соседство и встроенность отдельных помещений в жилой многоэтажный дом – это тот еще квест! Проблемы с канализацией, когда затапливается отдел розничного бизнеса, холл, приходно-расходные кассы; отсутствие хорошей звукоизоляции в конференц-зале, в результате чего соседи за стенкой участвовали совместно с нами в сеансах видеосвязи с головным банком:) (и наоборот), отсутствие вентиляции, отопления и дневного света не только в комнате приема пищи, но и в кабинетах руководителей дирекции, необходимость арендовать помещения под архив и под складские помещения – это то, что заставило нас, и в частности меня, ходатайствовать о новом здании.
А.K. - Поэтому строительство нового брестского офиса банк был готов начать уже достаточно давно, однако вопрос упирался прежде всего в подыскание хорошей площадки для нового строительства.
– А как был найден земельный участок для строительства нового здания?
А.K. – Участок был найден Натальей Михайловной Арцименей. Рассматривалось три площадки под строительство нового офиса. Но одна из них была неудачно расположена – напротив Брестской ТЭЦ, кроме того, по популярной местной городской легенде, после войны рядом с этим местом якобы выгружали из поездов радиоактивную руду… За вторую площадку надо было прилично заплатить (разговор начинался с 1 млн. долларов и закончился на сумме в 500 тыс.). А вот третья нам вполне подошла – она находится ближе к центру Бреста, в районе Кобринского моста, рядом с главной городской магистралью – ул. Московской. Рядом расположены дворец водных видов спорта, ледовый дворец, центр молодежного творчества, Беларусбанк и пр. Одним словом – это формирующийся общественно-деловой центр Бреста.
Н.А. – Передо мной была поставлена задача – участок должен располагаться на центральной магистрали Бреста. Это достаточно непросто, так как мест под застройку в Бресте немного, а тем более на ул. Московской. Также на теперешнем участке необходимо было предварительно рассчитать возможность строительства здания с учетом инсоляции (инсоляция – величина попадания солнечных лучей в помещение; для соблюдения инсоляции жилых строений, где проживают или работают люди, учитывается, как долго, за конкретный промежуток времени, в помещение проникают лучи), так как рядом с участком находится многоквартирный жилой дом. Также пришлось предварительно просчитывать стоимость отселения исходя из законодательных документов.
А.K. – Площадка была сочтена правлением банка удачной для строительства, поэтому после совершения ряда необходимых административных процедур, банк в конце декабря 2017 года заключил с Республикой Беларусь инвестиционный договор на строительство нового офисного здания и получил в долгосрочную аренду для этих целей выбранный земельный участок.
– Кроме удачного месторасположения земельного участка, какие у него особенности?
А.К. – Участок был получен банком условно бесплатно, поскольку у него было обременение – необходимо было снести старый частный жилой дом, расположенный на площадке будущего строительства, расселив при этом две семьи, проживавшие в доме. В 2018 году банк выполнил это условие, при этом с жильцами снесенного дома мы спокойно разошлись – они получили разумную денежную компенсацию взамен сносимой недвижимости, которая позволила им улучшить свои жилищные условия.
– Что дальше происходило после заключения инвестиционного договора и получения банком земельного участка?
А.К. – Мы стали думать над тем, а что же именно мы хотим построить? Понятно, что здание банка, но как оно должно выглядеть? Конечно, у нас было понимание по его технологической начинке, но вот архитектурный образ здания мы представляли себе в наиболее общем виде. А архитектурный образ здания является определяющим и для его будущей внутренней планировки. Поэтому мы решили привлечь специализированную организацию для подготовки предпроекта будущего здания, для уточнения нашего строительного замысла, дабы мы за относительно небольшие деньги смогли увидеть визуализацию будущего офиса, его планировку, прилегающее благоустройство и пр. Это очень важная стадия, которая позволяет в самом начале строительного процесса увидеть ошибки, скорректировать наши пожелания о том, каким мы видим будущий офис.
Уже на этой стадии начались приключения, которые были связаны с тем, что выбранная банком, казалось бы, солидная организация, которая должна была подготовить предпроект, выдавала нам такие концепции, которые вызывали у нас недоумение...
Мы не могли понять, почему так получается, мы ведь передали этой организации наше техническое задание, которое в общем виде поясняло наши архитектурные предпочтения. После целого ряда подобных концепций мы поняли, что просто теряем с этой организацией время (потеряли полгода), после чего расстались с ней.
Поэтому было принято решение привлечь для подготовки концепта будущего здания архитектурного бюро Kotra во главе с молодым архитектором с «незамыленым» взглядом. В целом оно справилось с поставленной задачей и подготовило концепт-проект здания, который был принят руководством банка за основу для будущего проектирования.
А потом данный концепт-проект будущего здания был перенесён на листы проектно-сметной документации уже третьей организацией - ОАО «Полесьежилстрой». Стадия проектирования длилась год – с сентября 2018 года по сентябрь 2019 года.
– Какие примечательные особенности были на стадии проектирования?
А.К. – Концепт-проект, подготовленный архитектурным бюро Kotra, был принят руководством банка за отправную точку, в качестве замысла для дальнейшего детального проектирования. Уже тогда было понятно, что от него будут допущены значительные отступления. Нарисовать можно любой концепт-проект здания, но вот сколько будет стоить его реализация в натуре?
В частности, без существенных финансовых затрат не могли быть реализованы следующие замыслы концепт-проекта:
- массивная консоль второго и третьего этажей, нависающая над входом в здание, не опирающаяся при этом на колонны;
- безрамочное остекление фасада, поскольку в таком случае его полностью пришлось бы выполнять из огнестойкого стекла (затраты около 1,5 млн. долларов США), а также не удалось бы устроить в нем фрамуги для проветривания.
В результате выполнения ОАО «Полесьежилстрой» проектно-изыскательских работ образ будущего здания принял следующий вид, в предельном соответствии с которым оно сейчас и возводится.
– Расскажите, чем примечателен с архитектурной точки зрения строящийся сейчас офис Брестской областной дирекции.
А.К. – Строящееся здание имеет четыре этажа, один из которых – подземный. Площадь – около 2 800 кв.м., оно рассчитано на работу в нем около 80 банковских работников. С экстерьерной точки зрения – это современное здание, со стеклянными витражами на всю высоту этажей. Первый этаж отделан клинкерным кирпичом Wienerberger по типу плинфы (узкий и длинный кирпич, имитирующий исторический, распространенный в XI-XIV веках...
...второй и третий – крупноформатными керамогранитными панелями «Ламинам». При этом замысел группы архитекторов заключался в том, что сочетание таких строительных материалов на фасаде нового офиса банка является в определенной степени аллегорией на историческую связь между прошлым и настоящим, когда первое является основанием для существования и развития второго.
С точки зрения внутренних планировочных решений строящееся здание прежде всего примечательно атриумом на всю его высоту (от первого до третьего этажа) с зенитным световым фонарем в кровле. При этом в поэтажном совмещении атриум имеет различные размеры, что придает внутреннему пространству атриума определенный динамизм. Также в атриуме здания будет смонтирован панорамный лифт. Для выгораживания рабочих мест широко используются стеклянно-алюминиевые перегородки.
Н.А. – Перед тем, как озвучить пожелания коллектива по вопросу внутреннего обустройства здания, мне непосредственно пришлось проехаться по областным дирекциям, которые до нас вселились в новые построенные здания, и учесть все нюансы из их опыта стройки и эксплуатации, как положительные, так и отрицательные. Так, в Гродно и в Витебске я увидела прекрасные залы совещаний, расположенные под стеклянным потолком. Хорошая идея, но почему только зал совещаний? Так возникла мысль зенитного фонаря и атриума.
Напротив участка под застройку (через дорогу) находится большой красивый сквер – значит, наши клиенты должны иметь возможность им любоваться – это уже посыл к панорамному остеклению и панорамному лифту. И мы не ошиблись.
– Когда началось строительство, с какими трудностями пришлось столкнуться и когда оно закончится?
А.К. – Стройка стартовала год назад – 1 декабря 2019 года. Началась она с выноса с площадки строительства инженерных сетей. В принципе, вынос инженерных сетей и являлся главным вызовом в строительстве объекта. Практически каждая площадка строительства, расположенная в городской черте, требует выноса тех или иных инженерных сетей, т.к. любая городская территория ими испещрена. Но в нашем случае пришлось перекладывать главные брестские ливневый и хозфекальный коллекторы. Оба из них диаметром по два метра (по ним можно было бы ходить, не сгибаясь, если бы не текущая в них жидкость), первый из них находился на глубине шести метров, второй – девяти метров от уровня земли. Образно выражаясь, надо было изменить русло двух бурных подземных рек, которые при этом никто ни на минуту «выключать» не собирался. Для этого были выполнены значительные объемы земляных работ (на территории около 0,3 га был выкопан большой котлован глубиной до 9 метров), выполнена сложная инженерная инфраструктура для временной перекачки жидкости и пр.
Ввиду своей сложности и большого объема работы по выносу внеплощадочных инженерных сетей завершились только к маю этого года, когда фактически и началось строительство собственно здания нового офиса дирекции. Актуальное состояние объекта строительства вы можете увидеть на фото ниже.
Сейчас завершается монтаж инженерного оборудования, полным ходом ведутся работы по внутренней отделке здания и благоустройству прилегающей территории.
Н. А. – Все, что перечислил Алексей Александрович, еще и усложнялось тем, что совсем рядом с участком многоэтажный жилой дом, и котлован нашей стройки практически подходил к дому.
А.К. – Окончание строительства уже близко – в феврале 2021 года оно завершится.
– Чем вам будет памятно строительство этого здания?
А.К. – В процессе строительства этого здания мы постарались учесть весь накопленный нами к сегодняшнему дню опыт деятельности банка как заказчика в строительстве. Прежде всего это нашло свое выражение в комплексном подходе при проектировании офиса. Одновременно были решены вопросы наружного архитектурного облика здания, разработан взаимоувязанный с ним проект внешнего ландшафтного благоустройства прилегающих территорий, ну и само собой, разработан дизайн-проект интерьеров. И все это было сделано еще до начала строительных работ, т.е. мы заранее увидели, какой будет будущая дирекция.
Кто-то скажет, что так и должно быть, но раньше, ввиду прежде всего цейтнота, мы не могли себе этого позволить. Например, существующее здание головного офиса мы начали строить, имея на руках только проект свайного поля.
Н.А. – Все этапы – от выбора участка, заключения инвестдоговора, подготовки технического задания на стройку, рассмотрение эскизного проекта, строительного проекта, дизайн-проекта, непосредственно сама стройка – это встречи, переговоры, споры, компромиссы, умение убеждать и умение слышать, умение быть услышанным, получаемые и применяемые знания – это бесценный опыт и испытание, или даже можно сказать, определенный вызов.
Для меня вторники – это день, посвященный стройке. Хотя многие вопросы приходится решать в любое время.
А Алексей Александрович скромно умолчал о том, что все это время он живет по вторникам в дороге между Брестом и Минском.
– Здание красивое, говорят, что рядом с ним будет даже фонтан. А не пир ли это во время чумы?
А.К. – Как я говорил, строительные работы на объекте начались 01.12.2019. О том, каким будет 2020 год еще никто даже не догадывался. Начав стройку, раскопав в центре Бреста огромный котлован, ее невозможно было остановить, т.к. в таком случае на банк были бы наложены большие штрафные санкции по заключенному инвестиционному договору.
Н.А. – Обязательно хочу добавить, что наша стройка была и есть неким символом Белгазпромбанка, начиная с июня 2020г. Клиенты проезжают, видят, что стройка идет, и говорят: значит, Белгазпромбанк работает!
А.К. – Но банком были сделаны шаги в сторону удешевления строительства. Мы отказались от сейфомата (автоматического депозитарного хранилища), от гаража, упростили в ряде случаев иную технологическую начинку здания, контролировали процесс закупки основных строительных материалов и оборудования. И как результат, мы ожидаем достижения экономии по строительству объекта в размере около 1 млн. долларов США от его первоначальной сметной стоимости.
Стоимость нового офиса Брестской областной дирекции не превысит стоимости строительства офиса Витебской областной дирекции, при том, что первое здание более технологически сложное и более выразительное в плане и архитектуры, и интерьеров.
После того, как Брестская дирекция переедет в новый офис, будет продан не только старый офис, но и офис ЦБУ №104, расположенный в Бресте на бульваре Космонавтов, что в определенном размере покроет расходы банка на строительство.
А фонтан не так и дорог. Он будет одной из точек притяжения. Кроме того, на его устройстве очень настаивали городские власти. Мы не могли отказаться от его возведения.
Н.А. – Сейчас многое меняется в банковской деятельности, услуги уходят в интернет-пространство, но ведь никто не отменяет и вряд ли отменит личное общение. Поэтому и новый офис дирекции планировался с учетом создания комфортного пространства и для работы сотрудников, и для посещения клиентов, и для проведения встреч, переговоров, семинаров. В здании, кроме фонтана на улице, будут и другие точки притяжения, которые, я уверена, позволят сделать приход клиента в Белгазпромбанк комфортным и уютным, что обязательно скажется и на увеличении численности клиентов и на их лояльности к банку.
А.К. – На протяжении всего строительства приходилось решать многообразные, порой даже очень сложные вопросы.
Н.А. – Очень хочется выразить слова благодарности от имени коллектива Брестской дирекции и от имени Алексея Александровича Кохановского, ответственного за строительство здания в Бресте, всем коллегам, партнерам, представителям органов власти, оказавшим поддержку в решении вопросов...
А.К. – ...И конечно же – проектировщикам и строителям! Благодаря их идеям и профессионализму мы уже на финальном этапе постройки красивого здания-дома для коллектива и клиентов Брестской дирекции.
